九龍乞米

 2023年12月，九龍正式進入乞米階段。

恆生指數响九龍存在左好多年，其實數值的高低，唔係四萬就係高，一萬就係低。

要計一樣野叫PE，唔係體育堂。

即係市盈率，市價除以盈利。

通常大跌前，都會出現市盈率大升大大升的情況。

由於份子係市值，份母係盈利：

市值

---------

盈利

普遍而言，九龍的PE 係8-14 之間，由於科技先進左，要查呢D 資料變得容易左。

相對而言，人類的價值在於思考。但唔係資料，因為資料永遠都係AI 比人多。

所以, PE低過 8 係低，PE 高過14 係高。係由過去的經驗而來。

PE 升高有幾個情況
1. 價升
甲, 預期增長
乙, 氣氛
2. 盈利跌
丙, 盈利增長追不上價格升幅
丁, 倒退

九龍現在處於價跌，然後盈利再跌。呢個循環一旦開始，就會一路繼續。直到PE 跌突左，即係低過8 ，速度先可能會減。最後係有資金進入，就會維持低PE 及低價格一段時間。到有一日，盈利增加，價格未變的情況下，變成PE 急跌，咁就係大牛市的訊號。

但而家係PE 突升，然後盈利跌完價跌，價跌完盈利繼續跌。

呢個情況係唔可能估底。

九龍過去18年的生意都係金融同地產，本身批地(搞清楚, 唔係賣地) 作為一個非經常公共財政收入係可以。情況有少少似挪威，挪威有油田，响油價升果陣會出貨，油價跌就自用。

所以挪威係唔會將呢筆錢作為收入計算，而係作為可營運資金計算。賣油得黎的14兆美元，係作為主權基金，然後每年收息10%。

九龍地少人多，兼且响城市規劃時故意減少公共空間，再加劇九龍人好多的錯覺。

例如新市鎮，規劃時係無連接。一個將軍澳新市鎮就用了地鐵劃出了康城、尚德、寶林、坑口、翠林/康盛，呢五個地理概念，往來呢五個步行可到的地方都搞到要鐵路/巴士/小巴。

一個90年代新市鎮尚且如此，更加唔講市區。

當每次出門都要坐車，然後要排隊，又成車都係人。咁係會錯覺以為人好多地方細。

正因為咁1984-1997 年由於英國完全遵守中英聯合聲明，呢13年地價升左30 倍，而人工只係10倍。完全係迫九龍人發達，呢13 年帶飯返工供樓，甚至做2-3 份工供2 層樓，供3年賣左一層，另一層就贖回。

第二波係2004-2015，無左中英聯合聲明限制，九龍政府可以無止境賣地，以及將土地改變用途。

公共財政盈餘就係咁連續12年增長，地產公司的PE 不斷因為盈利增長而跌，然後再因價格升左而升。跟手帶動埋銀行做按揭生意。

不過，土地主權基金無建立，賣地收益無法有效成為未來基金。

九龍同挪威分道揚鑣，挪威只要投資有道，以後14兆美元只要有1% 利息拎出黎支援公共財政，即0.14兆，即1400億美元。由於挪威同九龍人口一樣，直接除700 萬，即係每人每年有2億美元。

九龍呢12年賣地收益一定遠遠多於14兆美元，只係唔知用左去邊。更加唔好講利害國，咁樣起樓法，點會只係得3兆美元外匯儲備。又係唔知去左邊，但而家逆境，唔知可以點守。

P
之前已經有篇章講過土地的概念，呢度就唔重覆。