25 Mar 2025
第二集｜新世界發展崩潰 → 資本信任破產
引言：當「愛國」變成資本絞肉機
香港過去被譽為亞洲金融中心，吸引無數國際資本駐足。然而，隨著政治紅線的壓境與經濟環境惡化，「愛國企業」成為一個最具諷刺意味的存在。新世界發展作為「愛國標兵」，最終卻落得股價暴跌、資產大賣、資金枯竭的下場。這是一間企業的悲劇，也是香港整個資本市場對國家信用徹底失望的開始。
新世界發展的沉淪不是個別現象，而是一場「愛國自殺潮」的開端。香港資本家們發現，在當前制度下，無論表現得多「聽話」，最終都逃不過「被犧牲」的命運。從新世界發展的死亡螺旋，我們看見整個資本層對中國與香港的未來徹底失去信心。
第一章：新世界發展的愛國投名狀，與致命賭注
鄭家旗幟鮮明的「愛國派」
新世界發展由鄭裕彤家族創辦，歷史上一直被視為商界「紅底」代表。鄭家家族對中央「表忠」毫不含糊，從回歸到國安法實施，再到北部都會區規劃，每一步都站在政治正確的最前線。
積極參與「北部都會區」計劃
在李家超政府提出「北部都會區」願景後，新世界發展第一時間高調響應。作為旗艦企業之一，新世界積極投入「大灣區融合」、「前海合作」、「河套發展」，號稱將投入大量資源推動跨境項目。鄭家更公開表示：「香港發展必須融入國家戰略」。
大規模捐地、配合政策建房
新世界發展響應政府「共建共享」理念，捐出旗下部分地皮作為興建資助房屋、青年宿舍用途。雖然這些行為贏得政府口頭嘉許，但實質犧牲了企業資產增值機會，削弱了其地產儲備與財務彈性。
回歸25周年「獻禮」工程
2022年，香港回歸25周年之際，新世界發展與K11品牌高調參與多項「獻禮工程」，包括展覽、投資計劃及文化交流活動，全面展示對國家的擁護態度。
第二章：財報災難，愛國賭注變死亡螺旋
股價從46元暴跌至10元以下
2021年，新世界發展股價高峰曾達46港元。然而，至2024年，股價一度跌穿10元大關，累計跌幅超過75%。市值蒸發數百億港元，股東資產大幅縮水。
資產負債率飆升
2023財政年度，新世界發展總負債高達2975億港元，資產負債率突破70%。面對市場利率攀升與融資環境惡化，集團利息開支激增，債務壓力沉重。
現金流緊張，被迫賣資產
為應對財務壓力，新世界發展大舉出售核心資產：
將K11 Atelier分拆資產出售
出售新世界中心部分股權，回籠資金約100億港元
出讓內地項目股權，包括廣州及武漢物業項目 然而，這些變賣行為雖短期補充現金流，但長遠削弱盈利能力。
信貸評級下調
多家國際評級機構已下調新世界發展的信貸評級至「垃圾級」。市場融資成本飆升，進一步壓縮企業財務操作空間。
第三章：中央袖手旁觀，「愛國」換來自生自滅
沒有資金註入，沒有政策救援
儘管新世界發展對中央政令百依百順，但當其資金鏈出現危機時，中央並未伸出援手。無論是政策傾斜、融資優惠還是國企入股收購，全都沒有出現。鄭家被迫自救，成為政治表態的犧牲品。
愛國者無好報，鄭家四面楚歌
新世界發展「聽話」的結果，只換來更大的犧牲與風險。鄭家家族的財富與權力，在中央眼中毫無保障。愛國已非護身符，而成為政治與經濟雙重壓力下的絞肉機。
第四章：李嘉誠家族的另類啟示，資本信任崩潰
李嘉誠「不愛國」的下場
李嘉誠早年因不積極配合國家政策，被貼上「賣港資本家」標籤。然而，即便李嘉誠家族大舉撤資，中央依舊在李嘉誠於巴拿馬投資失利時袖手旁觀。
長和集團賣盤後仍被攻擊
即便李嘉誠徹底清倉香港資產，長和系在內地市場依然遭遇喉舌媒體不斷攻擊，形象被矮化為「逐利走資」、「不講政治」的典型。即使低調行事，依然難逃輿論圍剿。
資本家的共同結論：信任已死
無論愛不愛國，結局都一樣。李嘉誠走得快，免於新世界發展的資產崩潰命運；鄭家愛國至極，卻換來市場拋售與中央冷眼旁觀。資本層看清了：香港已非國際金融中心，國家政策不再保障私人資本安全。
第五章：資本逃亡潮來臨，北部都會區注定失敗
資金持續外流，香港資本市場枯竭
隨著新世界發展崩潰、李嘉誠撤資，更多香港本地資本選擇轉移到新加坡、倫敦、溫哥華。2024年，香港私人資本外流規模再創新高，超過3000億港元。
北部都會區無資本支撐，淪為紙上談兵
作為北部都會區最大旗手的新世界發展尚且無力支撐，更遑論其他資本進駐。大灣區經濟收縮，產業鏈斷裂，北部都會區缺乏產業支撐，基建與房產發展形同虛設。
「鬼城2.0」成形，無人買單
沒有資金，沒有產業，沒有購買力，北部都會區注定步深圳坪山、惠州、珠海橫琴後塵，淪為「鬼城2.0」。香港人不再留戀，中產與專才外流，北部都會區無人落戶，資產最終只能賣給國企接盤。
結語：新世界發展之死，資本信心終結
新世界發展作為愛國企業的旗幟倒下，象徵著一個時代的終結。香港資本市場失去信任基礎，資金加速流出，私人企業家意識到「政治正確」救不了商業帝國。
愛國企業死於投名狀，私營資本死於政策不確定性。北部都會區只是一場資本清零計劃，香港的經濟與未來，已經空心化。
這，就是香港愛國資本的末路，也是北部都會區注定失敗的根本原因。
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