27 Mar 2025
第四集｜北部都會區 → 大灣區鬼城2.0
引言：北部都會區，鬼城的香港版本
李家超政府高舉「北部都會區」大旗，宣稱這是香港未來20至30年的經濟增長引擎。然而，這個計劃在公布之初已經充滿爭議與疑問。當香港社會結構已經崩潰，教育失守、資本逃離、消費降級、社區失控，這樣一個大規模土地發展計劃，到底還有誰會買單？
事實上，北部都會區並非建基於香港人的需求，而是為了解決大灣區鬼城問題而打造的政治項目。它將注定步深圳坪山、珠海橫琴、惠州爛尾城區的後塵，成為「鬼城2.0」。
第一章：大灣區鬼城現狀——前車可鑒
深圳坪山、光明新區：產業支撐不足
坪山和光明被視為深圳城市拓展重點區域，數十個大型住宅項目和產業園拔地而起。然而，由於高端產業鏈未能如預期落地，加上人口導入不足，這些區域陷入大規模空置困境。部分樓盤入住率低於30%，大量單位閒置，形成「睡城」與「鬼城」。
惠州、東莞：爛尾樓遍地
2023年統計顯示，惠州樓市庫存去化周期高達30個月。多個開發商因資金鏈斷裂而停工，惠州大亞灣片區成為爛尾樓重災區。東莞部分工業園區開發項目荒廢，工人宿舍樓空置率高企。
珠海橫琴：政策利好無法兌現
橫琴被視為大灣區的「自貿區新星」，但實際發展乏力。東西匯、永同昌時代廣場等大型項目停工，爛尾問題嚴重。即使有稅收優惠政策，也無法吸引大量企業與人口進駐。
空置率與爛尾數據
橫琴住宅區空置率超過50%
深圳坪山和光明部分樓盤空置率40%-60%
惠州大亞灣爛尾樓項目超過100宗
第二章：北部都會區本質上是大灣區鬼城問題的延伸
「北上生活」是幫內地鬼城輸血
李家超與港府推動「北上生活」，表面是為解決香港房屋問題，實際是為大灣區鬼城輸血。香港人北移、東移，實質上是充當大灣區滯銷房產的「收割機」。
北部都會區作為「戰略資產清算區」
中央與港府將北部都會區定位為「大灣區次中心」，為內地爛尾土地與資產清算騰出空間。發展過程中，土地主要為合作開發，由內地國企控盤，香港資本邊緣化。
產業規劃空洞，無高端人口承接
北部都會區聲稱吸納創科產業，但無高端勞動力與產業集群支撐。香港教育崩壞、人才流失，根本無法支援區內產業發展。最終只能淪為低端製造業與物流倉儲區。
第三章：北部都會區的需求真空與供需錯配
香港人口減少，誰來買單？
香港人口在2020年至2024年間已流失超過25萬，BNO移民潮、專才流失持續。未來10年內，中產階層將進一步減少，北部都會區的住宅與商業項目供應與需求嚴重錯配。
無企業落戶，產業空轉
在當前資本信任破產背景下，北部都會區無法吸引高質企業投資。過去幾年，大量企業將總部遷往新加坡、東京，無人願意在北部都會區「試水溫」。
建設成本高昂，回報前景渺茫
港府需投入龐大基建建設成本，包括交通網絡、社區設施、水電供應等。高昂成本回報周期長，無法吸引市場資金參與。
教育與醫療資源薄弱，難吸引家庭定居
香港教育系統崩壞，殺校潮持續，北部都會區無法提供優質教育資源。醫療系統人手短缺、服務質素下降，家庭不願遷入。
第四章：北部都會區「鬼城2.0」必然化
香港官員不面對現實，畫餅充飢
李家超與官員不斷強調北部都會區「願景宏大」，但無視經濟現實與社會結構崩壞問題。土地開發項目規劃脫離實際需求，只為完成政治任務。
北部都會區無人問津，淪為爛尾地帶
隨著資金枯竭與人口流失，北部都會區項目將因銷售不佳而停工，最終出現大規模爛尾現象。與大灣區其他鬼城無異，只是換了地點與名字。
香港人離開，北部都會區無人落地
教育崩壞、產業萎縮、社會治安惡化，導致大量香港人選擇永久離開。北部都會區無人落戶，地產項目最終只能由國企接盤或長期閒置，成為資產清算工具。
結語：北部都會區是香港城市崩壞的最後一塊拼圖
北部都會區不僅是李家超政府的空中樓閣，更是香港由盛轉衰的終極證明。從教育崩壞、資本逃亡、消費降級到社區失控，最終收場便是北部都會區的「鬼城化」。
當沒有人相信這個城市有未來，當沒有人願意留下，當所有產業與人口選擇撤離，一座龐大的北部都會區，只會成為國家清算資產的展示櫃，與珠海橫琴、惠州大亞灣沒有任何分別。
Cheap and very cheap，就是香港的結局。
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