左的一至五

當九龍的樓價及地價是九龍工資中位數42.1年的收入總和。  而新加坡的樓價及地價則是當地工資中位數的15.7年的收入總和。 至於九龍政府宣稱的優勢，例如：金融、旅遊、科研、服務業。甚至擴建機場。其實在亞洲其他城市都有。 如果以海岸線及港口，越南則比九龍更具優勢。 若以貨運的地理而論，則印尼及新加坡對於歐洲、印度及中東是更加短的航線。 同理，如果加上天然資源的因素，印尼、馬來西亞、越南皆優於九龍。 其實在這個情況下能否維持這個高收入高消費城市，是一個未知數。 當同一張地圖之內的其他地方都能夠在30 個月之內取代九龍，也就找不到投資九龍的理由。 至於中國為何定義為沒有「天然資源」，原因在於這個國家的人口94% 在東部沿海，可耕地只佔7% ，即18億畝。是世界人均耕地的40%。 中國的礦業並不能充分支援中國的工業需求，這在其他文章有說。 相反，越南、泰國、印尼，皆有足以支援自身工業需求的天然資源，而在農業方面亦無需依賴進口。因而定義為具有天然資源。 Reference: https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp

 2023年12月，九龍正式進入乞米階段。 恆生指數响九龍存在左好多年，其實數值的高低，唔係四萬就係高，一萬就係低。 要計一樣野叫PE，唔係體育堂。 即係市盈率，市價除以盈利。 通常大跌前，都會出現市盈率大升大大升的情況。 由於份子係市值，份母係盈利： 市值 --------- 盈利 普遍而言，九龍的PE 係8-14 之間，由於科技先進左，要查呢D 資料變得容易左。 相對而言，人類的價值在於思考。但唔係資料，因為資料永遠都係AI 比人多。 所以, PE低過 8 係低，PE 高過14 係高。係由過去的經驗而來。 PE 升高有幾個情況 1. 價升 甲, 預期增長 乙, 氣氛 2. 盈利跌 丙, 盈利增長追不上價格升幅 丁, 倒退 九龍現在處於價跌，然後盈利再跌。呢個循環一旦開始，就會一路繼續。直到PE 跌突左，即係低過8 ，速度先可能會減。最後係有資金進入，就會維持低PE 及低價格一段時間。到有一日，盈利增加，價格未變的情況下，變成PE 急跌，咁就係大牛市的訊號。 但而家係PE 突升，然後盈利跌完價跌，價跌完盈利繼續跌。 呢個情況係唔可能估底。 九龍過去18年的生意都係金融同地產，本身批地(搞清楚, 唔係賣地) 作為一個非經常公共財政收入係可以。情況有少少似挪威，挪威有油田，响油價升果陣會出貨，油價跌就自用。 所以挪威係唔會將呢筆錢作為收入計算，而係作為可營運資金計算。賣油得黎的14兆美元，係作為主權基金，然後每年收息10%。 九龍地少人多，兼且响城市規劃時故意減少公共空間，再加劇九龍人好多的錯覺。 例如新市鎮，規劃時係無連接。一個將軍澳新市鎮就用了地鐵劃出了康城、尚德、寶林、坑口、翠林/康盛，呢五個地理概念，往來呢五個步行可到的地方都搞到要鐵路/巴士/小巴。 一個90年代新市鎮尚且如此，更加唔講市區。 當每次出門都要坐車，然後要排隊，又成車都係人。咁係會錯覺以為人好多地方細。 正因為咁1984-1997 年由於英國完全遵守中英聯合聲明，呢13年地價升左30 倍，而人工只係10倍。完全係迫九龍人發達，呢13 年帶飯返工供樓，甚至做2-3 份工供2 層樓，供3年賣左一層，另一層就贖回。 第二波係2004-2015，無左中英聯合聲明限制，九龍政府可以無止境賣地，以及將土地改變用途。 公共財政盈餘就係咁連續12年增長，地產公司的PE 不斷因為盈利增長而跌，然後再因價格...